Góc Nhìn | Thấy Gì Từ Việc Bỏ Đề Xuất Sở Hữu Chung Cư Có Thời Hạn

Tác giả: Tuấn Phạm

(Ngô & Partners xin được chia sẻ bài viết "Thấy gì từ việc bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn" của Luật sư, Thạc sĩ Tuấn Phạm, Cố vấn Cao cấp của Ngô & Partners được đăng trên Báo Dân Trí, ngày 18/07/2026).

Bộ Xây dựng vừa cho biết đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sau quá trình tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, hiệp hội và người dân.

Ở phiên bản dự thảo cũ, Bộ Xây dựng từng đề xuất quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Khi Bộ Xây dựng quyết định rút đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn, nhiều người cho rằng cuộc tranh luận đã khép lại.

Có lẽ chưa.

Phía sau một đề xuất đã được rút vẫn còn một câu hỏi đáng suy ngẫm: liệu lời giải được lựa chọn đã thực sự bắt đầu từ đúng nơi đang vướng?

Thoạt nhìn, đây là câu chuyện của những khu chung cư cũ xuống cấp. Một trong những mục tiêu của đề xuất là tháo gỡ những bế tắc kéo dài nhiều năm trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Nhưng nhìn kỹ hơn sẽ thấy một điều khá đặc biệt. Người chịu tác động đầu tiên của đề xuất này dường như không phải cư dân đang sống trong các khu chung cư cũ. Họ là những người đang chuẩn bị mua một căn hộ mới.

Chính ở đây xuất hiện một nghịch lý đáng để suy nghĩ.

Theo phương án từng được đưa ra, khi công trình hết thời hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm định. Nếu còn an toàn thì tiếp tục sử dụng; nếu không còn bảo đảm thì phải phá dỡ và quyền sở hữu căn hộ chấm dứt. So với các phương án trước đây, cách tiếp cận này mềm dẻo hơn vì quyền sở hữu không tự động chấm dứt theo niên hạn thiết kế mà phụ thuộc vào chất lượng thực tế của công trình.

Nhưng cũng vì vậy mà một câu hỏi xuất hiện: nếu công trình vẫn an toàn và quyền sở hữu vẫn được tiếp tục thì việc chuyển từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn sẽ tạo thêm công cụ quản lý nào mà cơ chế hiện hành chưa có?

Đó có lẽ là câu hỏi cần được trả lời trước khi thay đổi chế độ sở hữu.

Không ai phủ nhận cải tạo chung cư cũ là yêu cầu cấp thiết. Hàng nghìn hộ dân vẫn sống trong những công trình đã xuống cấp, trong khi nhiều dự án cải tạo kéo dài hàng chục năm vẫn chưa thể khởi động.

Nhưng nhìn vào các dự án đang đình trệ, điều làm chúng chậm lại dường như không phải thời hạn của quyền sở hữu. Điều khó nhất là tìm được điểm gặp nhau giữa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Người dân cần được bồi thường thỏa đáng. Doanh nghiệp cần dự án đủ hiệu quả để đầu tư. Chính quyền phải bảo đảm quy hoạch, hạ tầng và sức chứa đô thị. Khi ba lợi ích ấy chưa gặp nhau, chung cư cũ vẫn rất khó được xây lại. Nói cách khác, điểm nghẽn nằm ở cơ chế cải tạo, chứ không nằm ở tuổi của quyền sở hữu.

Chính vì vậy, điều đáng băn khoăn là lời giải được đề xuất lại hướng nhiều hơn tới những người sẽ mua căn hộ trong tương lai, trong khi bài toán cần giải quyết lại nằm ở những khu chung cư đã cũ.

Chung cư cũ là bài toán của hôm nay. Người mua căn hộ mới là câu chuyện của ngày mai. Hai câu chuyện ấy chưa chắc nên bắt đầu bằng cùng một lời giải.

Một chính sách không chỉ thay đổi quy định. Nó còn thay đổi kỳ vọng của xã hội. Đối với nhiều gia đình Việt Nam, căn hộ không chỉ là nơi ở. Đó thường là tài sản lớn nhất sau nhiều năm tích lũy, là tài sản bảo đảm cho khoản vay và cũng là tài sản cha mẹ mong muốn để lại cho con cái. Người dân không chỉ mua một căn hộ. Họ còn mua sự yên tâm của nhiều chục năm sau. Một căn hộ có thể được xây bằng bê tông và thép. Nhưng quyết định mua nhà luôn được xây bằng niềm tin.

Vì vậy, chỉ cần xuất hiện thêm những câu hỏi như quyền sở hữu sẽ được gia hạn theo tiêu chí nào, trong bao lâu, giá trị căn hộ sẽ thay đổi ra sao khi công trình ngày càng cũ, hay quyền của người thừa kế sẽ được bảo đảm như thế nào…, thì sự bất định đã bắt đầu xuất hiện ngay từ thời điểm quyết định mua nhà.

Có những chi phí không nằm trong bảng giá mà nằm trong sự do dự của người mua.

Nhưng với những chính sách liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của hàng triệu người dân, mỗi yếu tố bất định đều cần được cân nhắc hết sức thận trọng. Có lẽ vì vậy, việc Bộ Xây dựng quyết định chưa tiếp tục phương án này cho thấy sự thận trọng cần thiết trong quá trình xây dựng chính sách.

Tuy nhiên, việc rút một đề xuất không đồng nghĩa bài toán cải tạo chung cư cũ đã có lời giải.

Thực tế, thời gian qua cũng đã xuất hiện những hướng tiếp cận khác. Chẳng hạn, Nghị quyết số 66/2026 ngày 15/6/2026 của HĐND thành phố Hà Nội đã trao thêm nhiều công cụ trong kiểm định, phá dỡ, tái thiết, lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường và tái định cư mà không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu của người dân.

Điều đó cho thấy vẫn còn nhiều cách để tháo gỡ điểm nghẽn của cải tạo chung cư cũ mà không nhất thiết phải bắt đầu bằng việc thay đổi chế độ sở hữu.

Một chính sách hợp lý không chỉ cần đúng mục tiêu. Quan trọng hơn, nó phải tác động đúng vào nơi đang thực sự vướng mắc.

Suy cho cùng, lời giải cho chung cư cũ nên bắt đầu từ chính những khu chung cư cũ, chứ không phải từ nỗi băn khoăn của những người chuẩn bị mua một căn hộ mới.