Quy Định Mới Siết Kỷ Luật Đấu Giá Đất, Hạn Chế Bỏ Cọc

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá QSDĐ, có hiệu lực từ ngày 06/01/2026 đến 28/02/2027. Nghị quyết có 2 quy định mới đáng chú ý, nhằm siết chặt kỷ luật đấu giá và hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc.

1. Nâng mức tiền đặt trước đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở

Quy định mới: Cá nhân tham gia đấu giá đất ở phải nộp tiền đặt trước từ 10% đến 50% giá khởi điểm.

Quy định trước đây: Điều 39 Luật Đấu giá tài sản quy định mức tiền đặt trước từ 5% đến 20% giá khởi điểm.

Tác động: Việc nâng trần tiền đặt trước tối đa lên 50% buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc nghiêm túc hơn về năng lực tài chính, qua đó hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, việc quy định biên độ áp dụng khá rộng nên các địa phương có thể có xu hướng lựa chọn mức cao nhất (50% giá khởi điểm) để “an toàn” nên có thể vô tình tạo thêm rào cản cho người dân. Lưu ý, quy định này chỉ áp dụng với cá nhân, không áp dụng với doanh nghiệp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (doanh nghiệp vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20%).

2. Cấm cá nhân tham gia đấu giá đất trong thời hạn tối đa đến 5 năm

Quy định mới: Cá nhân trúng đấu giá đất ở nhưng vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá, dẫn đến hủy kết quả đấu giá, sẽ bị cấm tham gia đấu giá. Cụ thể, trong vòng 10 ngày kể từ ngày hủy kết quả, cơ quan có thẩm quyền quyết định:

• Cấm từ 02 đến 05 năm đối với trường hợp không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ cọc);
• Cấm từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Quy định trước đây: Luật Đấu giá tài sản (Điều 70) chủ yếu áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hoặc quyền khai thác khoáng sản; chưa có quy định cấm đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở.

Tác động: Quy định mới khắc phục khoảng trống pháp lý trước đây, đồng thời tăng mạnh tính răn đe đối với hành vi cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Việc có nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ hơn khi bỏ cọc, qua đó góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành các cơn “sốt ảo” từ đấu giá đất.