Trọng Tài Thương Mại Trong Giải Quyết Tranh Chấp Về Đất Đai Tại Việt Nam: Giải Pháp Linh Hoạt Và Hiện Đại

Tác giả: Hưng Ngô, Ngân Hồ và Châu Nguyễn

Thẩm Quyền Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Của Trọng Tài Thương Mại Theo Luật Đất Đai 2024

Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024 (“Luật Đất đai 2024”) đã chính thức thay thế Luật Đất đai 2013, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp về đất đai tại Việt Nam. Điểm nhấn nổi bật của luật mới là việc chính thức công nhận Trọng tài thương mại Việt Nam như một phương thức hiệu quả để xử lý các tranh chấp liên quan đến đất đai trong hoạt động thương mại tại Việt Nam. 

Theo khoản 5, Điều 236 của Luật Đất đai 2024, các tranh chấp phát sinh từ “hoạt động thương mại liên quan đất đai” có thể được giải quyết tại Tòa án Nhân dân hoặc thông qua các trung tâm Trọng tài thương mại Việt Nam. Hơn nữa, khoản 6, Điều 236 của Luật Đất đai 2024 cũng quy định Ủy ban nhân dân có trách nhiệm cung cấp tài liệu và thông tin liên quan khi được tòa án hoặc trọng tài yêu cầu. Đây là một cải tiến đáng kể, mang lại sự linh hoạt và minh bạch cho các bên, đặc biệt là doanh nghiệp và nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài. 

Luật Đất đai 2024 chưa quy định cụ thể khái niệm về phạm vi “hoạt động thương mại liên quan đất đai” mà trong đó các bên có thể đưa tranh chấp liên quan ra giải quyết tại Trọng tài thương mại. Tuy nhiên, việc áp dụng có thể cân nhắc tham chiếu đến Luật Thương mại 2005, trong đó “hoạt động thương mại” được quy định là các giao dịch nhằm mục đích sinh lợi.

Việc công nhận Trọng tài thương mại như một phương thức hiệu quả để xử lý các tranh chấp liên quan đến đất đai trong hoạt động thương mại tại Việt Nam đã mở ra cơ hội áp dụng trọng tài cho nhiều loại tranh chấp thương mại phổ biến. 

Hòa Giải Trước Khi Khởi Kiện: Bắt Buộc Với Tòa Án, Ngoại Lệ Với Trọng Tài 

Khoản 2, Điều 235 của Luật Đất đai 2024 quy định các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân địa phương trước khi đưa tranh chấp ra giải quyết tại tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác. Tuy nhiên, các Trung tâm Trọng tài thương mại không phải là một cơ quan nhà nước thuộc hệ thống cơ quan nhà nước và cũng không có quy định cụ thể khác yêu cầu tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân địa phương như một thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Trọng tài thương mại Việt Nam. 

Chúng tôi nhận thấy rằng quy định này phù hợp với tính chất của hoạt động kinh doanh, đồng thời giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả xử lý cho các bên lựa chọn trọng tài.

Giới Hạn Thẩm Quyền Của Trọng Tài: Khi Nào Không Áp Dụng? 

Mặc dù Trọng tài thương mại chính thức được công nhận là một trong các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai trong hệ thống pháp luật Việt Nam, nhưng không phải mọi tranh chấp đất đai đều thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài.

Thông qua các tờ trình và báo cáo của Chính Phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2024 (Báo cáo Tiếp thu, giải trình ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV ngày 26/04/2023; Báo cáo Tổng hợp kết quả lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 139/BC-CP ngày 26/04/2023; và Báo cáo Tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho Dự thảo xin ý kiến Đoàn ĐBQH) cho thấy:

• Ban soạn thảo đã xác định: “Việc giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án thực hiện theo Bộ Luật Tố tụng dân sự. Việc giải quyết tại Trọng tài thương mại phải tuân thủ theo quy định của [Pháp lệnh] Trọng tài thương mại.”.
• Có sự xem xét về mối quan hệ giữa quy định của Luật Đất đai với Luật Trọng tài thương mại và Bộ luật Tố tụng dân sự, đặc biệt là liên quan đến tranh chấp đất đai nằm trên lãnh thổ Việt Nam.
• Việc chỉnh sửa từ “Trọng tài thương mại” trong dự thảo luật thành “Trọng tài thương mại Việt Nam” trong khoản 5 Điều 236 cho thấy ý định của nhà làm luật trong việc giới hạn thẩm quyền của trọng tài quốc tế đối với tranh chấp đất đai tại Việt Nam (Nhà làm luật đã tiếp thu quy định về thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam được quy định tại Điều 470 của Bộ luật Tố tụng Dân sự hiện hành để giới hạn thẩm quyền là “Trọng tài thương mại Việt Nam”, thay vì chấp nhận thẩm quyền của trọng tài nước ngoài đối với tranh chấp liên quan đến đất đai, bất động sản này, bất kể các bên có lựa chọn Việt Nam là địa điểm giải quyết tranh chấp, tức seat of arbitration).
• Theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, pháp luật không xác lập ranh giới tuyệt đối giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án Nhân dân và các cơ quan hành chính nhà nước (theo khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4) với Trọng tài thương mại Việt Nam (theo khoản 5). Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất – dù có hay không có giấy chứng nhận – Tòa án có thẩm quyền xét xử theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Tuy nhiên, trong trường hợp các tranh chấp đó phát sinh từ hoạt động thương mại có liên quan đến đất đai, các bên hoàn toàn có quyền lựa chọn Trọng tài thương mại Việt Nam để giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài. Theo chúng tôi, cách giải thích này là hợp lý và quy định này sẽ tạo sự linh hoạt, cho phép giải quyết các tranh chấp thương mại - dân sự có yếu tố đất đai phù hợp với thực tiễn hơn.

Từ ý chí trên của nhà làm luật, dù không được liệt kê cụ thể trong Điều 236 Luật Đất đai 2024, chúng tôi có thể tạm kết luận về những trường hợp Trọng tài thương mại Việt Nam sẽ không có thẩm quyền dựa trên phạm vi áp dụng được quy định tại khoản 5 nói trên:

• Tranh chấp đất đai không phát sinh từ hoạt động thương mại: Các tranh chấp phát sinh trong quan hệ dân sự thuần túy giữa các hộ gia đình, cá nhân và không phải là các hoạt động thương mại theo quy định của Luật Trọng tài thương mại 2010 cũng như Luật Thương mại 2005 của Việt Nam.
• Tranh chấp phát sinh từ quan hệ hành chính về đất đai: Các tranh chấp của người sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến các quyết định hành chính, hành vi hành chính như thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v.

Các Yếu Tố Xác Định: Thẩm Quyền Của Trọng Tài 

Để xác định Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hay không, chúng tôi nhận thấy rằng các điều kiện cơ bản sau cần được đáp ứng: 

• Phát sinh từ hoạt động thương mại: Tranh chấp phải liên quan đến hợp đồng hoặc giao dịch thương mại giữa các tổ chức kinh tế, hoặc ít nhất có một bên là tổ chức kinh tế nhằm mục đích sinh lợi (khoản 1, Điều 3 Luật Thương mại 2005 và Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010).
• Thỏa thuận trọng tài bằng văn bản: Các bên phải có thỏa thuận rõ ràng, thường được ghi trong hợp đồng, để thể hiện ý chí tự nguyện và thống nhất chọn trọng tài làm phương thức giải quyết tranh chấp (Điều 4, Điều 5 và Điều 16 Luật Trọng tài thương mại 2010). 
• Không thuộc trường hợp bị loại trừ: Tranh chấp không được rơi vào các loại tranh chấp hành chính về đất đai.

Ý Nghĩa Pháp Lý và Cơ Hội Cho Doanh Nghiệp 

Luật Đất đai 2024 không chỉ hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai mà còn tạo ra một cơ chế giải quyết tranh chấp linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tiễn của doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Việc công nhận thẩm quyền một cách chính thức của Trọng tài thương mại Việt Nam là một bước đi chiến lược, giúp giảm tải cho hệ thống tòa án và mang lại giải pháp giải quyết tranh chấp nhanh chóng, chuyên nghiệp cho các tranh chấp thương mại liên quan đất đai. 

Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi và cập nhật những diễn biến mới nhất từ Luật Đất đai 2024, đồng hành cùng quý khách hàng trong việc tận dụng tối đa những thay đổi pháp lý quan trọng này. Để được tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi.