Những Điểm Mới Trong Luật Nhà Ở 2023

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, với nhiều thay đổi đột phá, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản Việt Nam. Thay thế và kế thừa nhiều nội dung từ Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 cơ bản tập trung vào việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở, hỗ trợ và phát triển nhà ở xã hội, đồng thời quản lý hiệu quả các loại hình nhà ở, đặc biệt là chung cư.

Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có đầy đủ quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như cá nhân trong nước

Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch, được phép nhập cảnh vào Việt Nam là đối tượng được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo khoản 3, Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai đối tượng là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở người ngoài. Ngoài ra, khoản 3 và khoản 6, Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất bao gồm: (i) cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (gọi chung là “cá nhân”); và (ii) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì sẽ được bảo đảm đầy đủ quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như cá nhân trong nước. Tuy nhiên, đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, dù Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hơn quyền sở hữu nhà ở cho nhóm đối tượng này so với Luật Đất đai 2013, nhưng các quyền này không được đầy đủ như các quyền được áp dụng đối với công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Nếu như trước đây Luật Nhà ở 2014 đã quy định chung và giới hạn hình thức sở hữu nhà ở đối với các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì đến Luật Nhà ở 2023 không còn quy định cụ thể cách thức để người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà dẫn chiếu đến các quy định pháp luật về đất đai, qua đó, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của những công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài cũng được mở rộng. Điểm mới này một mặt để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, mặt khác bảo đảm đối xử bình đẳng giữa các công dân Việt Nam trong và ngoài nước, không phân biệt nơi cư trú, sinh sống.

Mở rộng đối tượng và tăng ưu đãi với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng đáng kể các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp, học sinh, sinh viên trường chuyên biệt, công nhân khu công nghiệp. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 không còn yêu cầu về điều kiện cư trú (đăng ký thường trú hoặc tạm trú) khi mua, thuê mua nhà ở xã hội; đối với các trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định các chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như sau: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Như vậy, so với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm hai (02) nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đồng thời cung cấp thêm nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Yêu cầu dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại

Điều 83 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền với giá trị tương đương để xây dựng nhà ở xã hội.

So với giai đoạn Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, quy định cũ bắt buộc chủ đầu tư dự án có quy mô từ 02 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 05 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành một phần của tổng diện tích đất ở trong dự án thương mại để xây dựng nhà ở xã hội; đối với các dự án có quy mô nhỏ hơn quy định trên thì phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án. Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung phương án bố trí quỹ đất nhà ở xã hội bên ngoài dự án thương mại, đồng thời quy định loại trừ phần diện tích đất ở hiện hữu và đất tái định cư trên tổng diện tích đất ở của dự án trước khi tính tỷ lệ đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội. Quy định mới này tạo khung pháp lý linh hoạt, giảm gánh nặng cho chủ đầu tư và tăng cường vai trò quản lý của địa phương, góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội hiệu quả.

Bán lại nhà ở xã hội

Tiếp tục kế thừa quy định của Luật Nhà ở 2014, Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định bên mua nhà ở xã hội không được phép bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trong thời hạn này, nếu bên mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán lại thì chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này được ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư.

Nếu như trước đây, Luật Nhà ở 2014 cho phép bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở xã hội cho các đối tượng mà pháp luật cho phép với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán thì Luật Nhà ở 2023 chỉ cho phép bên mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này được ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư. Đây cũng là một điểm mới nhằm hạn chế sự trục lợi trong chính sách nhà ở xã hội.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Dự thảo Luật Nhà ở 2023 từng gây tranh cãi lớn về đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư, tuy nhiên, luật đã ban hành vẫn tiếp tục kế thừa quy định của Luật Nhà ở 2014, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Điều 58 Luật Nhà ở 2023 xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền, tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

So với Luật Nhà ở 2014, tuy cũng không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư nhưng vốn xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Luật Nhà ở 2023 đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ và rõ ràng hơn trong việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư khi kết hợp đánh giá dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế.Điểm mới này không những góp phần đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư, tăng niềm tin thị trường mà còn đảm bảo tính chính xác, minh bạch trong việc xác định thời hạn sử dụng, kiểm định và đánh giá chất lượng phù hợp với tình trạng thực tế của công trình nhà chung cư.

Khái niệm mới: Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp

Khoản 1, Điều 2 Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến khái niệm nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, là nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, cần xác định rõ trong chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận về mục đích để ở và các mục đích khác như mục đích văn phòng hoặc thương mại, dịch vụ.

Quy định này của Luật Nhà ở 2023 là một bước tiến đáng kể so với Luật Nhà ở 2014, vốn giới hạn trong phạm vi nhà ở chỉ phục vụ cho mục đích ở hoặc nhà ở thương mại, mà không bao gồm các dự án phát triển hỗn hợp.

Cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư mini

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế thành các căn hộ riêng để bán, cho thuê mua, hoặc cho thuê căn hộ; hoặc nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê (thường được gọi là chung cư mini), với điều kiện phải đáp ứng các yêu cầu của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Các căn hộ này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) riêng cho từng căn hộ theo quy định pháp luật về đất đai nếu đáp ứng tiêu chuẩn an ninh, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, và thiết kế được phê duyệt.

Mặc dù Luật Nhà ở 2014 có quy định về công nhận quyền sở hữu nhà ở và cấp sổ hồng đối với từng căn hộ trong nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, tuy nhiên so với Luật Nhà ở 2023 thì các quy định về chung cư mini tại Luật Nhà ở 2014 vẫn còn sơ sài. Luật Nhà ở 2023 được cho là đã củng cố khung pháp lý của luật trước đó bằng cách đưa ra các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về đảm bảo an toàn, an ninh, phòng cháy chữa cháy trong chung cư mini và đặc biệt là yêu cầu về chủ đầu tư xây dựng nhà ở, dẫn đến nhiều tranh chấp hay sự cố không mong muốn phát sinh.

Kết luận

Luật Nhà ở 2023 đã mang đến làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản với các quy định minh bạch, tiến bộ. Từ việc mở rộng quyền sở hữu nhà ở, mở rộng chính sách nhà ở xã hội, đến hợp pháp hóa chung cư mini, những sửa đổi này không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, từ đó tạo động lực cho các dự án phát triển bền vững. Có thể nói, đây là cơ hội để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn.