Những Điểm Mới Của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Năm 2023

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024, đã mang đến những thay đổi quan trọng, giúp định hình lại cách thức vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam. Với mục tiêu tăng cường minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên và thúc đẩy sự phát triển bền vững, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có nhiều sửa đổi then chốt so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Sau đây là một số điểm mới chính của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:

Đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai

Khoản 5, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua của bất động sản đó cũng như các nội dung khác theo quy định pháp luật.

Đây là một trong những điểm mới so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi trước đây không có quy định về giới hạn mức tiền đặt cọc tối đa. Điều này có thể sẽ ảnh hưởng đến chi phí phát triển của các doanh nghiệp bất động sản, khiến giá bán có thể tăng nhưng ngược lại sẽ giúp sàng lọc lại thị trường bất động sản, tăng cường tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của khách hàng tốt hơn.

Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Tiếp đến, Khoản 2, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chế độ thanh toán trong thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, theo đó việc thanh toán được thực hiện nhiều lần nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua bất động sản.

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tỷ lệ này đã giảm từ mức tối đa 70% xuống còn 50%, quy định mới nhằm đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro tài chính cho khách hàng khi giao dịch thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Khách hàng được quyền từ chối yêu cầu bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép khách hàng được quyền từ chối việc bảo lãnh ngân hàng, tức ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết. Nếu khách hàng có thỏa thuận về việc từ chối bảo lãnh thì thỏa thuận này phải được lập thành văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng với chủ đầu tư.

Quy định này khác với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi bảo lãnh ngân hàng là yêu cầu bắt buộc trong mọi trường hợp.  Tuy nhiên, quy định mới có thể sẽ gây rủi ro cho khách hàng, nếu khách hàng từ chối việc bảo lãnh này.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng

Khoản 2, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bắt buộc phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng.

Đây là điểm mới so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trước đây pháp luật chỉ quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. Như vậy, quy định này nhằm tăng tính minh bạch tài chính và giúp cơ quan nhà nước dễ dàng kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản.

Môi giới bất động sản

• Bổ sung điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Khoản 1, Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và đáp ứng các điều kiện sau: (a) Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; (b) Có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động; (c) Có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; (d) Được cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp đăng tải thông tin về doanh nghiệp trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm 03 điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đồng thời giảm yêu cầu tối thiểu về số lượng cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản từ 02 người còn 01 người.

• Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do

Khoản 2, Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: (a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; (b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Như vậy, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, các cá nhân phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như trước đây – khoản 2, Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.

Phải công khai đầy đủ thông tin của bất động sản đưa vào kinh doanh

Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước và sau khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, phải công khai đầy đủ, trung thực các thông tin về dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai và thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trường hợp thông tin đã công khai có sự thay đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cập nhật trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày có sự thay đổi.

Điều kiện bảo đảm đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điểm c, khoản 2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản, phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định về điều kiện bảo đảm đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, điểm mới này được bổ sung nhằm đảm bảo năng lực tài chính, giảm thiểu rủi ro phá sản hoặc mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp.

Kết luận

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với nhiều thay đổi đáng kể, sẽ đặt nền móng vững chắc cho một thị trường bất động sản Việt Nam minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Từ việc siết chặt điều kiện huy động vốn, bảo vệ người mua nhà, đến đơn giản hóa thủ tục giao dịch, các quy định mới không chỉ gia tăng niềm tin mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường bất động sản tại Việt Nam nói riêng. Tuy nhiên, những quy định kiểm soát khắt khe hơn về tài chính này, dự kiến sẽ làm tăng giá bất động sản, do chi phí đầu vào của các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ cao hơn.